Ditulis oleh: Naroswati Naib
Semua jenis bisnes memerlukan modal. Yang membezakannya hanyalah jumlah modal yang dikeluarkan itu. Sama ada besar ataupun kecil. Begitu jugalah keadaannya jika anda ingin menceburkan diri dalam pelaburan hartanah. Ada modal yang perlu disediakan.
Untuk pengetahuan semua, ada 6 perkara yang perlu anda bayar kalau hendak membeli hartanah.
1. Booking
Tidak kiralah sama ada beli rumah baru daripada pemaju ataupun daripada tangan orang (subsales), anda mesti ada duit booking. Kalau beli rumah daripada pemaju, jumlah duit booking bergantung pada pemaju. Ada yang semurah RM500 dan ada yang sehingga RM20,000 bergantung pada jenis dan hartanah yang ingin dibeli.
Bagi anda yang membeli rumah subsales, duit booking juga disebut sebagai Earnest Deposit. Earnest Deposit ini sama fungsinya iaitu sebagai tanda jadi atau tanda persetujuan untuk membeli satu-satu hartanah itu. Untuk Earnest Deposit, sebanyak 3% daripada harga rumah perlu disediakan. Maknanya jika harga rumah tersebut RM300,000, jumlah yang perlu anda bayar ialah sebanyak RM9,000.
Bagi pemaju, duit booking perlu dimasukkan ke dalam akaun pemaju atau akaun peguam yang dilantik. Manakala untuk pembelian rumah subsales, Earnest Deposit kena dimasukkan ke dalam akaun pemegang amanah sama ada ke akaun agensi hartanah yang terbabit atau ke dalam akaun peguam yang dilantik oleh pemilik hartanah.
Apabila duit booking dan Earnest Deposit sudah dibayar, maka bermulalah proses pembelian hartanah. Selepas booking, pembeli perlu sediakan semua dokumen yang diperlukan untuk memohon pembiayaan ataupun pinjaman perumahan daripada pihak bank. Sebaik sahaja permohonan untuk membuat pinjaman perumahan lulus, pembeli perlu menandatangani Letter Offer (LO) atau Surat Tawaran daripada bank. Kemudian barulah Sales and Purchase Agreement (SPA) atau Surat Perjanjian Jual Beli dan Loan Agreement (LA) atau Surat Perjanjian Pinjaman akan dibuat. Semasa ingin menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli tersebut, pembeli perlu membayar down payment atau bayaran pendahuluan.
2. Down Payment
Jumlah down payment atau bayaran pendahuluan yang perlu ada bergantung pada berapa Margin Of Finance (MOF) atau berapa peratus pinjaman yang bank tawarkan pada anda. Misalnya jika MOF anda 90%, maknanya down payment yang perlu anda sediakan ialah 10% daripada harga rumah. Contohnya jika rumah yang anda beli berharga RM300,000, down payment ialah RM30,000.
Walau bagaimanapun kadar ini adalah untuk pembeli rumah daripada pemaju. Bagi pembeli rumah subsales, anda hanya perlu bayar 7% kerana 3% sudah dibayar sebagai Earnest Deposit. Untuk rumah berharga RM300,000, 7% ialah sebanyak RM21,000.
3. Yuran Guaman
Semasa membayar wang pendahuluan ataupun down payment, anda juga perlu bayar yuran guaman. Yuran guaman untuk Surat Perjanjian Jual Beli & Perjanjian Pinjaman. Jumlah yang perlu dibayar adalah berdasarkan formula yang disertakan.
Formula pengiraan yuran guaman untuk Sale & Purchase Agreement dan Loan Agreement
| Formula | Kadar |
| RM500,000 yang pertama | 1.00% (Yuran minimum ialah RM500.00) |
| RM500,000 yang berikutnya | 0.80% |
| RM2,000,000 yang berikutnya | 0.70% |
| RM2,000,000 yang berikutnya | 0.60% |
| RM2,500,000 yang berikutnya | 0.50% |
| Lebih daripada RM7,500,000.00 | Boleh dirunding tetapi tidak boleh melebihi 0.50% daripada harga rumah. |
Contoh pengiraan:
Yuran Guaman Sales & Purchase Agreement (SPA)
Yuran Guaman Loan Agreement (LA)
4. Duti Setem
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh pihak kerajaan terhadap setiap transaksi hartanah yang dilakukan. Cukai ini tertakluk di bawah Akta Setem 1949. Duti setem ini dikenakan berdasarkan nilai yang dinyatakan dalam surat cara pemindahan (secara jualan atau hadiah) atau mengikut nilai pasaran hartanah yang berkenaan.
| Harga Balasan/Nilai Pasaran Harta (mengikut mana lebih tinggi) | Kadar duti setem mulai 1.1.2019 | Kadar duti setem mulai 1.7.2019 (setelah tamat tempoh 6 bulan pengekalan kadar duti setem) | Pengecualian Duti Setem ke atas pembelian rumah pertama bernilai sehingga RM1 juta bagi perjanjian jualbeli mulai 1.1.2019 hingga 30.6.2019* |
| RM100,000 yang pertama | 1% | 1% | Dikecualikan |
| RM100,001 hingga RM500,000 | 2% | 2% | |
| RM500,001 hingga RM1,000,000 | 3% | 3% | |
| RM1,000,001 hingga RM2,500,000 | 3% | 4% | Tidak berkaitan |
( Sumber : Siaran Media: Layanan Duti Setem Bagi Surat Cara Pindah Milik Harta Yang Bernilai Melebihi RM1 Juta Dan Pengecualian Duti Setem Bagi Pembelian Rumah Pertama Untuk Melancarkan Aktiviti Di Dalam Sektor Hartanah Dan Menggalakkan Pembelian Rumah Pertama (Sabtu, 29 Disember 2018)
Contoh pengiraan duti setem untuk pembelian hartanah bernilai RM700,000
(*dengan andaian rumah tersebut BUKAN rumah pertama)
Duti Setem Sales & Purchase Agreement (SPA) @ MOT (Memorandum of Transfer)
Duti Setem Loan Agreement (LA)
5. Yuran Penilaian (Valuation Fee)
Semua hartanah yang telah siap dibina dan telah dikeluarkan Certificate of Completion and Compliance (CCC) jika ingin dilakukan urusan jual beli perlu mendapatkan laporan jurunilai daripada syarikat yang dilantik oleh pihak bank. Tujuannya untuk memastikan harga hartanah tersebut menepati harga pasaran. Pihak bank akan memberi pinjaman berdasarkan harga hartanah yang telah ditetapkan oleh penilai. Kos penilaian atau yuran jurunilai inilah yang perlu dibayar oleh pemohon iaitu pembeli.
Carta Yuran Jurunilai
Bagi RM100.000 pertama = 0.25%
Baki seterusnya sehingga RM2 juta = 0.2%
Baki seterusnya sehingga RM7 juta = 0.167%
Baki seterusnya sehingga RM15 juta = 0.125%
Baki seterusnya sehingga RM50 juta = 0.10%
Baki seterusnya sehingga RM200 juta = 0.067%
Baki seterusnya sehingga RM500 juta = 0.05%
Baki seterusnya dan lebih dari RM500 juta = 0.04%
Contoh:
6. Insuran (MRTA/MRTT/MLTT/MLTT)
Kepada yang baru pertama kali beli rumah, anda tentunya ‘melopong’ apabila disebut tentang MRTA/MRTT/MLTT/MLT. Untuk memudahkan anda, yang disebutkan itu ialah insurans terhadap pembiayaan atau pinjaman perumahan yang anda buat.
MRTA – Mortgage Reducing Term Assurance
MRTT – Mortgage Reducing Term Takaful
MLTA – Mortgage Level Term Assurance
MLTT – Mortgage Level Term Takaful
Assurance merujuk kepada insurans konvensional manakala takaful merujuk kepada insurans islamik.
Yang biasa ditawarkan oleh pihak bank semasa anda membuat pinjaman perumahan ialah Mortgage Reducing Term Assurance/ Takaful (MRTA/MRTT).
MRTA/MRTT ini merupakan insurans bagi melindungi pinjaman perumahan yang anda buat. MRTA/MRTT hanya melindungi baki pinjaman perumahan yang belum diselesaikan sekiranya berlaku kematian atau kecacatan kekal kepada peminjam sepanjang tempoh bayaran balik pinjaman tersebut. Ini bermakna pihak insurans hanya akan membayar baki pinjaman yang tidak dapat diselesaikan akibat kematian atau mengalami kecacatan kekal.
Bayaran polisi biasanya akan dibuat secara sekaligus yang mana persetujuan dan pembayaran dibuat semasa menandatangani perjanjian pinjaman perumahan dengan pihak bank. Biasanya pembayaran untuk polisi ini akan dimasukkan sekali dalam pinjaman perumahan yang dipohon. Tempoh perlindungan insurans tersebut sama seperti tempoh bayar balik pinjaman.
Mortgage Level Term Assurance/Takaful (MLTA/MRTT) pula ialah pelindungan untuk keseluruhan jumlah pinjaman yang dibuat. Jumlah perlindungan tersebut tidak berubah sehingga tamat tempoh pinjaman. Maknanya, jika jumlah pinjaman yang dilindungi ialah sebanyak RM500,000, maka perlindungan tersebut tetap RM500,000 sehingga tamat tempoh pinjaman. Sekiranya berlaku kematian atau cacat kekal kepada si peminjam dalam tempoh pembayaran balik pinjaman, pihak insurans akan bayar jumlah hutang yang tinggal kepada pihak bank dan wang selebihnya akan diserahkan kepada waris peminjam.
MLTA/MLTT perlu dibayar secara bulanan mengikut premium yang telah ditetapkan oleh syarikat insurans berdasarkan beberapa faktor seperti usia, jantina, pekerjaan dan jumlah pinjaman yang dibuat.
Contoh pengiraan MRTA
Nama : Norhayati binti Ahmad
Nilai Penuh Hartanah : RM700,000
Pinjaman Yang Dipohon : RM630,000
Jantina : Perempuan
Umur Hari Jadi Terhampir : 29 tahun
Tempoh Pinjaman : 30 tahun
Tempoh Perlindungan Api/Kebakaran :31 tahun
Tempoh Perlindungan Gadaijanji : 32 tahun
Jenis Bangunan : Rumah Teres / Sebuah (Kekal)
Status Bangunan : Dalam pembinaan
Sumbangan Api/Kebakaran : RM 3,660.17
Cukai Perkhidmatan (6%) : RM 219.61
Sumbangan Gadaijanji : RM 29,715.00
Jumlah Perlindungan : RM663,595.00
Hendak membeli hartanah, ada kos yang perlu dikeluarkan. Untuk menjual hartanah juga ada perkara yang perlu dibayar. Dapatkan penjelasan lanjut tentang hal ini dalam artikel keluaran berikutnya.
Ketahui lebih tentang pelaburan dengan membaca artikel ini :