Nền kinh tế Canada phụ thuộc rất nhiều vào Bất động sản.

Vào tháng 12, Aaron Moore đã mua một ngôi nhà ba phòng ngủ rất bình thường ở Brampton, ngoại ô Toronto. Sau khi sơn lại tường và lót sàn gỗ cứng, anh ấy rao bán lại ngôi nhà đó.

Vào tháng 03, một khách hàng đã mua ngôi nhà này, giá nhà đất là 649,000 USD, cao hơn rất nhiều so với mức giá Moore đã bỏ ra.

Thông thường, loại hình đầu cơ nhanh này có thể bị chuyên gia kinh tế, chính sách thị trường và loại hình tài chính cản trở vì rất rõ ràng, đây chính là dấu hiệu sẽ tạo ra bong bóng bất động sản. Nhưng Moore đã đầu tư lướt sóng ở khu vực Toronto trong hơn 10 năm nay, giai đoạn mà những người có tài tiên đoán luôn đứng ở lập trường trái ngược với Moore cuối cùng lại là bên sai lầm.

Một trong những nhà đầu tư lướt sóng bất động sản bắt đầu sớm nhất là Mark Carney, tiếp đến là thống đốc ngân hàng trung ương Canada nhưng sau đó đã bị Bank of England soán ngôi, đây cũng là bên đã gọi Canada là quốc gia có nền kinh tế “không chắc chắn” khi quá dựa dẫm vào bất động sản vào năm 2012. Kế tiếp là thời đại của các nhà tài chính Hoa Kỳ với tên gọi The Great White Short, lần lượt từng người một đã cá kiếm trên sự sụt giảm của thị trường bất động sản Canada. Nhiều người trong số họ, chẳng hạn như Steve Eisman thuộc The Big Short tiếng tăm, đã vận dụng những kinh nghiệm họ học được từ lần vỡ bong bóng bất động sản ở Mỹ trước đây vào lần đầu tư này.

Một khu dân cư phát triển nằm ở khu vực trung tâm thành phố Mississauga, cách thành phố Toronto 40 phút lái xe.

Khi COVID bùng nổ, thậm chí tổ chức nhà đất Canada dường như rất chắc chắn rằng đầu cơ bất động sản cuối cùng cũng đi đến hồi kết, họ đưa ra dự đoán về tình trạng giá nhà đất lao dốc nghiêm trọng. Nhưng thay vì lao dốc kỷ lục, giá nhà đất thậm chí còn vượt qua  những khu đắt đỏ của Hoa Kỳ, và lãnh đạo tổ chức nhà đất phải viết trên Twitter rằng, họ đã sai lầm khi dự đoán như vậy.

Sau những sự kiện trên, Aaron Moore vẫn tiếp tục mua và đầu cơ nhà.

Đứng trước ngôi nhà ở Brampton trước khi rao bán nó, Moore trông có vẻ bối rối khi nghĩ về những dự đoán ảm đạm anh đã nghe trong suốt những năm qua. Anh cảm thấy thật kỳ lạ. “Trừ phi điều gì đó điên rồ như Canada trở thành nhà nước cộng sản, bằng không tôi có điên mới mất niềm tin vào thị trường Toronto đó!”

Ngày nay, hoạt động mua, bán và xây dựng nhà đất tại Canada chiếm tỉ trọng lớn trong nền kinh tế hơn bất cứ quốc gia phát triển nào, theo thông tin từ Ngân hàng Thanh toán Quốc tế. Vốn đầu tư đổ vào nó cũng nhiều nhất so với các ngành khác.

---

Đọc thêm bài viết liên quan

• Xu hướng Bất động sản và Quốc gia nào đang được khách hàng Châu Á tìm kiếm?

• Các Nhà đầu tư đặt niềm tin vào Bất động sản Văn phòng

---

Khoản thanh toán thế chấp của người dân Canada đã tạo ra một trong những khoản nợ tiêu dùng lớn nhất trên thế giới, và hệ thống tài chính cho biết rằng con số này đã bằng hai lần so với Hoa Kỳ. Với mức giá nhà đất đang ở mức kỷ lục, thị trường nhà đất Canada khởi động năm 2021 với sự tăng tốc, dẫn đến kết quả lợi nhuận thường niên đạt 30% tại các tỉnh bang trên khắp cả nước.

Và những người từng mạnh miệng dự đoán về sự kết thúc của bữa tiệc bất động sản này giờ đây bắt đầu e ngại, họ cần cẩn thận hơn về lời kêu gọi đốt tiền đưa ra trước đó. Khi các dự đoán này bị xoá nhoà, một vấn đề khác bắt đầu cộm lên ở Toronto và Ottawa: Nếu bong bóng vỡ thì sao? Nếu giá cứ tăng mãi thì sẽ thế nào?

Họ quan ngại rằng lướt sóng bất động sản sẽ chỉ làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở Canada. Trong hai thập kỷ trước, các thành phố lớn ở Canada đã công bố tình trạng tồi tệ nhất về khả năng chi trả của người dân phải bỏ ra nếu muốn mua nhà so với các siêu đô thị trên thế giới, theo thông tin từ cố vấn quy hoạch đô thị Demographia. Một lộ trình tồn tại từ trước đến nay và cũng là lộ trình chắc chắn nhất để giúp người dân tiến vào tầng lớp trung lưu chính là sở hữu nhà. Thế nhưng giờ đây đã xa tầm với của nhiều người dân khi họ không đủ khả năng chi trả, điều này đã làm khoảng cách bất bình đẳng càng thêm tồi tệ.Khi nền kinh tế phụ thuộc ngày càng nhiều vào bất động sản, người ta lo ngại rằng các ngành khác sẽ không được chú trọng.

“Thị trường bất động sản đang rất nóng và dường như không gì có thể dập tắt cơn nóng này,” dẫn lời ông Sal Guatieri, Senior Economist tại Bank of Montreal. “Đầu tư bất động sản giúp kinh tế tăng trưởng rất nhiều so với sản xuất máy móc, nhà máy và AI. Một lượng lớn cổ phần của nền kinh tế giờ đang đổ xô vào xây dựng khu dân cư thay vì cấu trúc cộng đồng dân cư hay vào máy móc và trang thiết bị. Nhưng thật sự thì lối đầu tư này về cơ bản không quá vững chắc và đem lại lợi ích về lâu dài.”

Thông tin đến những nhà đầu cơ bất động sản và cả những người đưa ra  dự đoán sai lầm về giá nhà đất thị trường bất động sản Canada: Số lượng dân nhập cư vào Canada luôn đứng đầu danh sách sẽ là lý do cho việc thị trường bất động sản tại nơi đây không và sẽ không sụp đổ.

Trước khi COVID bùng phát, có hơn 300,000 người đến Canada mỗi năm, Canada lẻ loi trở thành quốc gia có mức tăng trưởng dân số nhanh nhất trong nhóm bảy quốc gia công nghiệp. Những người nhập cư dù nhận được sự giúp đỡ hết mình từ tất cả nhưng quan trọng hơn hết, họ vẫn cần nơi để ở. Những người này đối mặt với vấn đề đang bùng nổ tại những thành phố trọng điểm: Thiếu nguồn cung nhà ở.

Toronto và Vancouver đã vật lộn với tỉ lệ cho thuê ở mức thấp nhất tại phía bắc nước Mỹ, nguyên nhân là do quá trình khoanh vùng chậm đồng nghĩa với việc bổ sung nguồn cung căn hộ sẽ mãi không đáp ứng được nguồn cầu. Và khi nói đến nhà được xây dựng dính liền với mặt đất, mối ràng buộc này lại càng chặt chẽ hơn khi các thành phố bị bao quanh bởi phần sông nước rộng lớn và các quy định hạn chế sự mở rộng đô thị.
Trong các siêu đô thị ở Canada, lời khuyên do Tony Soprano đưa ra rằng: Hãy mua đất “Vì Chúa sẽ không sinh ra thêm đất nữa” có khi còn chính xác hơn đối với vùng phía bắc New Jersey, nhờ vào các nhà quản lý địa phương. Sự khan hiếm nguồn cung nhà ở kết hợp với lãi suất giảm do COVID gây ra – tỉ lệ trung bình trong khoản vay thế chấp có lãi suất cố định ở Canada là 1.97% vào cuối năm 2020 – đã nâng giá nhà lên mức mới, thậm chí cả khi lượng người nhập cư đang giảm sút. Dữ liệu được Monday công bố đã chỉ ra rằng sự săn đón này chỉ càng tạo thêm sự gia tăng nguồn cầu thông qua dẫn chứng về việc giá nhà đất của tháng Ba tăng cao nhất so với mức giá chuẩn ở Canada.

“Ở Canada, những quy định về hạn chế quy hoạch sẽ cản trở sự phát triển của các siêu đô thị trọng điểm trong khu vực, dẫn đến nguồn cung bị tắc nghẽn,” theo lời ông Rod Bolger, CFO Ngân hàng Hoàng gia Canada, ngân hàng lớn nhất Canada. Ngân hàng này từng đưa ra dự đoán rằng giá nhà đất sẽ tăng 25% trong năm năm tới. “Về phía nguồn cầu, một khi lượng người nhập cư khôi phục, hai yếu tố trên kết hợp lại sẽ đẩy lạm phát tăng lên trong dài hạn ở Canada.”

Người ta từng lo ngại về giá nhà đất giảm sâu nay lại bắt đầu lo rằng giá sẽ tăng lên quá nhanh. Mọi thứ bắt đầu trở nên kỳ lạ: một garage đơn lập ở Toronto – không gồm nhà ở – gần đây được rao bán với mức giá 587,335 USD. Tại Woodstock, Ontario, một thành phố cách Toronto 40,000 km, giá nhà trung bình của năm ngoái đã vượt qua hầu hết thu nhập của người dân. Ảnh minh họa. Garage để xe đơn lập – không bao gồm nhà ở.

Hoạt động đầu cơ cũng có khả năng tăng lên: Trong tháng Một, có 6% giao dịch nhà bán lại, các ngôi nhà này đều được mua từ 12 tháng trước, tăng 4% so với năm ngoái, theo nhà môi giới Realosophy.

Tất cả yếu tố trên khiến người dân rất chật vật khi không đủ tài chính để mua nhà. Trong năm nay, Demographia xếp hạng Vancouver là thành phố đắt đỏ thứ hai trên thế giới, sau Hồng Kông. Vào năm 2006, Vancouver xếp hạng 15 trong danh sách. Toronto từ vị trí 37 leo lên đứng thứ 5.

Và vì COVID, người dân dần chuyển hướng tới khu vực sống khác, họ bắt đầu quay lại các thị trấn nhỏ khi các doanh nghiệp trong khu vực trung tâm giờ đã cho phép làm việc từ xa. Họ chuyển ra những khu vực ngoại ô để tìm kiếm các ngôi nhà có không gian rộng lớn hơn, từ đó giá nhà tại khu vực đó bị nâng lên đến mức dân trong vùng không còn khả năng chi trả nữa. 

Sự phản đối bắt đầu xuất hiện khi các vấn đề trên dần phát triển quá xa. Chính sách của Canada do Thủ tướng Justin Trudeau ban hành áp dụng cho khu vực Toronto Mayor John Tory là dấu hiệu về việc họ đang cân nhắc sẽ áp đặt thuế lên bất động sản, mục đích của động thái này được cho là muốn gây sức ép để khiến giá nhà giảm xuống. Các nhà kinh tế học tại ngân hàng trung ương đã cảnh báo về nguy cơ thị trường sẽ bị xáo trộn bởi sự đầu cơ điên cuồng diễn ra khắp Canada nếu chính phủ không chịu hành động.

Nhưng cơn sốt bùng nổ bất động sản trong thời gian dài tại Canada đã chứng kiến những điều chỉnh các chính sách trước, từ thay đổi về việc giảm thuế đối với trường hợp người nước ngoài mua bất động sản tại Canada đến quyền sở hữu nhà đất. Cuối cùng thì, những giải pháp này đơn giản minh chứng cho khi chỉ tạo ra những cơn xóc nảy nhỏ trong sự tăng giá dài hơi. Và từ kết quả kê khai trên cả nước cho thấy số lượng tồn kho bất động sản đang ở mức thấp kỷ lục cùng với việc chính phủ Trudeau đang nỗ lực thúc đẩy lượng người nhập cư nhằm bù đắp cho lượng ảm đạm năm trước. Tất cả đều là lý do minh chứng cho việc cơn sốt này này vẫn sẽ tiếp diễn. “Mọi người đều hứng thú với đầu cơ bất động sản nhưng trước đây tôi chẳng hề nhận ra” dẫn lời ông Jared Dillian, nhà đầu tư/tác giả của bản tin kinh tế và là nhà đóng góp cho Bloomberg Opinion, người ngay từ giai đoạn đầu đã tự mình cá cược về giá bất động sản trong năm 2003. Ông ấy bắt đầu rót tiền vào thị trường này vào năm ngoái. “Sẽ có rất nhiều người cho rằng Canada khác biệt, lượng nhập cư đông đúc cùng rất nhiều lý do dẫn đến việc tại sao thị trường bất động sản Canada lại khác biệt. Và họ đã đúng!”

Nguồn dịch từ: https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-03-15/the-housing-sales-boom-that-never-ends-already-wiped-out-all-the-short-sellers

---

Đọc thêm bài viết liên quan

• Xu hướng Bất động sản và Quốc gia nào đang được khách hàng Châu Á tìm kiếm?

• Các Nhà đầu tư đặt niềm tin vào Bất động sản Văn phòng