新冠疫情冲击马来西亚差不多2年了，今年10月政府宣布全面开放，这将是会是对市场利好的消息。
但是在这差不多1年多的疫情时期，负面新闻到处都是，房子跌价、许多人失业、债务过高、资金周转不灵等等，事实是否如此？
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为何疫情下，厂房更受欢迎？
我们回顾最新关于厂房的价格，无论是二手市场，还是新的厂房，为什么厂房的价格无论是租还是卖，成交量和价格都有上升的趋势？
1. 网络趋势的推动
首先要归功于网路时代的到来。
中国地区早就有网购的习惯，只是网购在马来西亚人没那么活跃。直至疫情的到来，我们不能去外面购物，很多时候都选择了上网购物。
这会带来双方面的经济影响，例如以前做门市的，他们卖的是购物体验、让你可以触摸到；然后在销售员的鼓励和游说下，很多客户都会以感情性的购买，而忽略了比较价格。
所以，以前的商铺，例如RM 10本钱的东西，他们可以卖RM 20，赚幅 100% ，因为这包含了体验购物的价值，不是用金钱来衡量的，所以他们也不需要卖太多的数量。
相反，现在疫情的影响，很多东西我们都会通过网络购物，例如Shopee、 Lazada。
然而，这些消费者，缺少了消费体验，购物变得更简单；只要动一动手指，你就可以把你要购买的东西，全部以价格作顺序排列。
大多数人都会选择货物中价格最便宜的来购买，这促使了网络生意进入了红海策略。
当商家与商家拼的是价格战时，可能从以前的100% 赚幅，削减到80%、50%， 剩至 20% 等等，商家要可以在这些环境里生存，其中一条出路就是提高销售量，再以薄利多销的方式来经营生意。
2. 经商地点的改变
以前的商家，以购物体验为核心商业模式，通常都会选择在购物商圈，还是在很好地点的店铺来经营他们的生意。
而这些商业产业，他们的平均价格都会维持在每平方英尺RM6，所以他们的利润率会比较高，因为体验消费也是一种有价值的利润。
而厂房与货仓，注重的是储存空间和物流的方便性，通常这类房产的价格维持在每平方英尺RM1.50至RM 2.20。
在网路的时代，没有人会去在意你的公司地址在哪里，消费者只会在意价格高低。当利润率（Profit Margin）减低时，商家需要提升生意额，卖的货需要量多来增加销售额，存货量也跟着上升。
如果时租店铺来存货，这会导致成本也跟着上升，所以越来越多的商家会转商铺去厂房。因为这能够以相同的价格，租到更大空间，这让商家更倾向与租厂房。
房地产不是一朝一日可以制造出来的东西，这也迫使厂房的需求量突然增加，这也是其中一个原因——为什么厂房的租金不减反增的道理。
3. 循环的推动
另一方面，租金的上涨，使得了租金回酬率上升，而当投资者要购买时，价格就会有所提升。
在我之前所经手的交易里，有些厂主自己本身就在这个疫情的影响下，生意反而更好。
由于生意的便利性，他们更愿意以高出市场的价格来购买厂房；因为在好的地点，如果有多余的地，开发商他们都会选择建造公寓或是商铺，来提高他们的利润。
毕竟如果建造厂房，他们需要保留比商铺较多的道路宽度，所以开发商以“最高最佳使用”（highest and best use） 的方式来开发土地，促使他们不要开发厂房。
而开发其他高利润的房产，这导致厂房短缺，也是厂房价格会节节攀升的原因。
在这一年多疫情的影响，导致更多的消费模式改变，而很多从线下，改为线上消费，这会导致更多的商家会转去更大更便宜的空间。
这趋势会长久吗？ 就让我们拭目以待吧。
本文由工业产业顾问 Christopher魏健鸿撰稿，如有投资兴趣，欢迎点击下方简介联系。
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