我们常听人家说，卖房之前一定要做 房产估值 ，这样才能卖出好价钱。不过，卖房的售价最后还是自己定的，要怎么把售价定得刚刚好呢？
因此，这时候就要委托估价师帮你“估一估”，为你房产进行估值后，以协助你在销售中获得最好的交易。
阅读内容：
1. 什么是房产估值？
房产估值是为了确定房产当前的市场价值或售价，而进行的一个过程。这是由估价师为业主提供的服务，他们将根据物业的估值 ，为任何土地、工厂或建筑物提供一个最接近的价值。
在马来西亚，估价师一般会采用销售比较法，以房产估价及服务局（JPPH）近期的产业交易价格记录进行对比。
当然，估价师将依据房产的年龄、面积、布局、破损等因素，为房产进行估值。同时也会根据房产的地点，以及市场的情况进行评估。
另外，估价师为房产估值的因素还包括以下几项，但这仅限于企业和公司：
- 品牌
- 版权
- 知识产权相关的权利
- 商誉
- 营销和促销有关的公司业绩
2. 什么情况下需要进行房产估值？
以下这几种情况，是你需要进行房产估值：
购买或售卖房产：你想购买二手房屋时，并希望从银行获得融资；当你计划售卖房子时，需要知道你的房产价值才能获得最大的收益。
抵押房产：当买方希望以房价估价为担保申请贷款，房产估值就变得重要。
房产转让：由于印花税是根据房产的价值计算，因此当你打算转让房产时，需要估算你的房产价值。
用于缴税：购房时需要缴付各种税务，因此进行房产估值后，就能算出自己缴付多少巴仙率的税务了。
强制收购：如果你不幸宣布破产，相关人员强制收购或拍卖房产，这时房产估值就非常重要了。
急需现金：当你需要现金时，你可以进行房产再融资，以便在几年后房产增值时，能资本还原。
3. 影响房产价值的因素有……
切记，估价师帮你“估”的只是房产价值，不代表这就是你的成本或价格，价值也有可能会高于或低于成本或价格。
当然，如果房产价值高于价格，你就能在销售中获得更大的收益。其实，就如上述所说的，许多因素都能影响房产价值，所以即使是同一个地区的房子，估价师评估的价值或许会不同。
其中，4个主要影响房产价值的因素包括：
地点
地点是决定房产价值的最大因素，就如买房，地理位置越好（越靠近市中心），房价越高，而卖房亦是如此。
如果你的房屋位于不受欢迎的地点或场所，如墓地、发电站、废物处理区、靠近建筑工地等，都会降低房产价值。
以上都是普遍上的理念，而一般上估价师也会考虑房子的方向。如果房子面向西方，其价值一般会偏低，因为下午时段的阳光将会直照进屋内，同时也可能导致电费倍增。
此外，面向T字路口的房子价值也会偏低，因为该处的交通以外风险偏高，车辆极大可能会撞进门口，导致业主经常要翻修房子。
交通便利 设备完善
发达的交通网络和完善的设备，是许多人购房时会考虑的因素，所以如果有公共交通（如轻快铁、捷运和巴士）靠近房产，以及主要的高速公路，都将提高房产的价值。
基本设施对居民来说非常重要，一个住宅区应该要有学校、医院或诊所、银行、便利商店或购物中心、公园等，以为居民带来便利。
因此，如果房产附近拥有这些设施，价值当然会提高，也会变得非常抢手，房子更容易卖出，并获得更好的交易。
维护和翻新
没有人会愿意购买并住进一间破破烂烂、问题不断的房子。不过，任何东西都会老化，房子也不例外，出现问题也是正常的，但是需要定期检查和整修，以维护房子一直处于最佳状态。
如此，即使房龄再高，只要房子有被良好维护，也能有更高的价值。如果卖房前有翻新房子，估价师会将其工程纳入计算内。
尤其是能提高房子舒适性和审美价值的方面，都能提高房子价值，譬如地板的类型、获得批准的面积扩充、嵌入式橱柜和衣橱、石膏天花板、警报系统、自动门系统等等。
建筑素质
发展商建造房屋时所使用的材料质量、工艺和结构设计，都是会影响房产价值的因素之一。
因为高品质的材料，建筑物可能会需要一段很长的时间才会出现问题。这就是为什么，马来西亚一些超过10年的普通住宅房子，如今还能要价百万令吉以上。
不要以为你现在购买的新房子，过了10年后的价值会更高。如果发展商所使用的建筑材料是低于标准的，那么就会影响整个建筑素质，进而影响你的房产价值哦！
所以，在买房子前一定要仔细审核，不要被发展商的各种行销招数影响了你的判断，否则以后卖房时就欲哭无泪了。
4. 卖方定价V.S.估价师估价，要听谁的？
上面提到，卖房时需要请估价师为房产进行估值，之后卖方根据估值决定售价，再与买卖双方进行协商。
问题来了，一旦买卖双方说好了售价，买方向银行申请贷款，银行就根据你和卖方协商好的价格提供90%的贷款吗？
错！这也是很多人误会的地方。实际上，银行将委托其承认的专业估价师，为你的目标房产进行评估，并准备书面评估报告，而银行则根据这份报告提供贷款。
假设你和卖方协商的房价是RM700,000，并签署了买卖合同，你接着向银行申请房屋贷款。
这时，银行将会请其估价师进行房产评估，评估结果只有RM650,000，那么银行将会提供你RM650,000的90%贷款，并非RM700,000。
5. 估价费用怎么算？
一般上，估价费由买方承担，但是估价费用是怎么算呢？
| RM1,000,000以下 | 0.25% |
| RM1,000,000至RM2,000,000 | 0.2% |
| RM2,000,000至RM7,000,000 | 0.167% |
| RM7,000,000至RM15,000,000 | 0.125% |
| RM15,000,000至RM50,000,000 | 0.1% |
| RM50,000,000至RM200,000,000 | 0.067% |
| RM200,000,000至RM500,000,000 | 0.05% |
| RM500,000,000以上 | 0.04% |
无论你是买方或卖方，房产估值对你们来说都非常重要，只有“估”了一个价值后，才能知道你值不值得出这笔钱买一间二手房，或者是你定的售价有没有亏了。
切记，一旦买了房子后，一定要好好地维护它，让它一直保持最佳状态。当你要卖房子时，价值也不会被“估”得太低，这样就能卖到好价钱啦！
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